Au 1er juin 2025, le canton de Neuchâtel comptait 1 824 logements vacants. Sur ce total, 1 109 se trouvaient dans la région des Montagnes — soit plus de 60 % de tous les logements vacants du canton, pour une seule région. Le Littoral en comptait 489, le Val-de-Travers 140, le Val-de-Ruz 86. Le taux cantonal s’établissait à 1,82 %, au-dessus du seuil de pénurie de 1,50 %.
Ce chiffre change complètement la conversation avec un propriétaire d’immeuble des Montagnes, et c’est pour cela que ce guide commence par lui.
Ce que ces chiffres disent d’un parc immobilier
Deux données complètent le tableau. Dans les Montagnes, 36,3 % des logements vacants sont inoccupés depuis plus d’un an : ce n’est pas de la rotation, c’est de la vacance installée. Et la typologie dominante est celle des logements de trois et quatre pièces — le cœur du parc locatif ancien.
Traduction pour un propriétaire : dans ce marché, un immeuble mal isolé, chauffé au mazout et avec des charges élevées, se loue moins bien qu’un immeuble rénové. La rénovation énergétique n’est plus seulement une contrainte réglementaire, c’est un argument de mise en location. Et à l’inverse, un immeuble partiellement vide ne génère pas les loyers qui financent la rénovation. C’est exactement cet arbitrage qui se joue, et il mérite mieux qu’un devis de chaudière.
Le triptyque à comprendre avant de choisir la machine
Pour un immeuble locatif dans les Montagnes, trois dispositifs s’enchaînent. Les comprendre dans le bon ordre évite de perdre du temps et de l’argent.
- Le certificat énergétique cantonal (CECB). C’est le point de départ. Il donne une classe à votre enveloppe et une classe à votre efficacité globale. Sans lui, vous ne savez pas sur quelle porte frapper.
- Le programme cantonal de rénovation du bâti à valeur patrimoniale. Il vise les bâtiments en classe F ou G avant travaux, comptant au moins trois logements, et inscrits en première catégorie du recensement architectural cantonal ou mis sous protection. Après travaux, il faut atteindre la classe D d’enveloppe ou isoler trois des quatre éléments d’enveloppe, respecter les exigences en renouvelable pour le chauffage et l’eau chaude, préserver la substance historique, et améliorer l’accessibilité. Quatre communes de notre périmètre en sont partenaires : La Chaux-de-Fonds, Le Locle, la commune de Val-de-Travers et Les Ponts-de-Martel.
- Le Programme Bâtiments. C’est lui qui soutient le remplacement du générateur par une pompe à chaleur.
L’articulation que personne ne vous explique
Voici le point qui décide de la stratégie, et il tient en deux lignes.
Le Programme Bâtiments exige une classe A à E sur l’enveloppe pour subventionner une pompe à chaleur air/eau. Or F ou G est précisément le critère d’entrée du programme de rénovation du bâti patrimonial. Les deux dispositifs se relaient donc à la frontière exacte de la classe E.
Conséquence concrète pour un immeuble du tissu horloger, non isolable par l’extérieur et donc souvent classé F ou G : la pompe à chaleur air/eau subventionnée lui est fermée en l’état. Mais la condition de classe ne s’applique pas aux installations sol/eau ni eau/eau. Vous avez donc deux voies ouvertes : soit la géothermie tout de suite, soit la rénovation d’enveloppe d’abord puis la machine air/eau ensuite. Ce n’est pas une impasse, c’est un ordre des opérations.
Ce qui change au-dessus d’une certaine puissance
Un immeuble locatif sort vite des seuils de la maison individuelle, et les exigences changent :
- jusqu’à 15 kWth, le standard PAC Système-Module est obligatoire, avec un certificat d’installation en fin de travaux ;
- au-delà de 15 kWth, il faut un label EHPA (ou national) et une garantie de performance SuisseEnergie signée par l’installateur. Ce second document est votre meilleure protection sur un gros investissement : exigez-le au devis, pas à la fin du chantier.
S’ajoute le plafond anti-surdimensionnement : la puissance subventionnée est limitée à 50 Wth par mètre carré de surface de référence énergétique initiale. Sur un immeuble, la tentation de reprendre la puissance de l’ancienne chaudière est très forte — et très coûteuse.
Si vous touchez aux radiateurs, la loi entre dans la pièce
Point technique majeur, et rarement anticipé sur un immeuble. Les systèmes d’émission de chaleur neufs ou remplacés doivent être dimensionnés et exploités de manière à ce que la température de départ ne dépasse pas 50 °C à la température extérieure de dimensionnement — 35 °C pour un chauffage au sol (art. 40 al. 1 RELCEn).
Cette règle ne vous oblige pas à toucher aux radiateurs que vous conservez. Mais elle interdit de concevoir un système d’émission neuf autour d’une eau très chaude. Sur un immeuble ancien, la bonne stratégie n’est donc pas de chercher une machine capable de produire de l’eau brûlante : c’est de faire baisser le besoin en température — désembouage, équilibrage, remplacement ciblé des émetteurs limitants, isolation des combles et du sol. Voir radiateurs et pompe à chaleur.
L’exigence déclenchée au remplacement
Lorsque vous remplacez la production de chaleur d’un bâtiment dont plus de la moitié de la surface est dédiée à l’habitation, plus de 20 % des besoins thermiques doivent être couverts par du renouvelable (art. 37 al. 1 let. a RELCEn). La pompe à chaleur électrique figure dans la liste officielle qui satisfait automatiquement cette exigence, ce qui vous évite tout dossier de substitution. Et n’oubliez pas votre droit à l’information : les professionnels doivent vous signaler l’ensemble des coûts des mesures liées au respect de cette exigence (art. 37 al. 7 RELCEn).
Et le réseau de chaleur ?
Sur un immeuble, la question se pose plus fort que sur une villa, parce que la puissance demandée est élevée et que l’emprise extérieure disponible est souvent nulle. Vérifiez d’abord la carte d’éligibilité de l’exploitant du réseau à La Chaux-de-Fonds et au Locle. Retenez qu’un bâtiment couvrant plus des deux tiers de ses besoins par du renouvelable est dispensé de l’obligation de raccordement (art. 23 LCEn), et que le moment où la question se pose formellement est celui du renouvellement des installations (art. 24 al. 1 let. b LCEn). Le sujet complet est dans pompe à chaleur ou chauffage à distance.
L’ordre des opérations, pour un immeuble
- Faire établir le CECB et connaître sa classe d’enveloppe.
- Vérifier l’éligibilité au réseau de chaleur.
- Selon la classe : viser la rénovation d’enveloppe d’abord, ou la géothermie directement.
- Faire calculer la puissance après travaux d’enveloppe, jamais avant.
- Déposer permis puis demande de subvention — avant tout début de travaux.
- Exiger au devis les certificats et la garantie de performance correspondant à la puissance.
Le détail des conditions figure dans le mode d’emploi des subventions. L’alternative de la source stable est décrite sur géothermie sol-eau, et les questions ponctuelles sont traitées dans la foire aux questions.